不動産投資

海外の不動産投資で失敗しないために

海外不動産投資の難しさ

投資は、常にリスクと背中合わせのものです。

とりわけ、海外での不動産投資の場合にはなおさらです。

ここでは、私が実際に見てきたタイで起こった不動産投資での失敗を書いていきますので、参考にしてみて下さい。

海外不動産投資で日本と同じサービスを業者から受けれない

サーニス海外での不動産投資で一番の難しさは、これにつきるのではないでしょうか?

海外旅行に行かれた方ならよく分かっていだけると思いますが、レストランなどに行かれて日本のように色々なサービスが無料で受けれる国は、日本以外ではあまり見受けられないと思います。

これは、不動産投資でも言えることだと思います。

以下が実際にあった不動産投資で起こった信じられない事例です。

いつまで建っても建設が始まらない

タイ不動産「プレビルド」という言葉を聞かれたことがありますでしょうか?

「プレビルド」とは、物件が完成する前に購入することを指します。物件完成の数年前に安く買い、完成後に高値で売る、値上がり益目当ての投資方法です。

「ブレビルト」のメリットは、購入額が安くなることから、投資家などが購入後転売し、その差額を儲ける形(キャピタルゲイン)になります。

プレビルドで購入したマンション建設が途中で中止になったり、建設が全く始まらいことがあります。

これは、建設前の売り出し(プレビルド)物件で、ある程度資金を調達し建設資金に充てる方式を海外不動産では行いますが、十分な資金が集まらなかった場合や建設許可が下りていないにもかかわらずに販売を開始したために建設が開始、継続できないことが起こってしまいます。

その場合には、支払済の頭金や中間金が戻ってきません。

ここでも、業者さんの選択が重要な要因になってきますので、現地大手ディベロッパー会社や信頼できる日系ディベロッパー会社が手掛けている物件を選ぶ必要があります。

現地業者による利用客斡旋サービスを受けることができない。

悪評これもよくあることですが、物件販売業者と利用客斡旋業者が別々の会社が行っていた場合には、委託業者はあまり積極的活動してくれない場合が多く、購入者が自力で利用客を見つける必要が出てくることがあります。

また、民泊に関する管理をしたことがない仲介業者により部屋の手違いや募集手段に不備が多く発生してしまい、口コミ的に不評な評判がネット上で拡散するこにより、思った以上の収入を得ることが出来ない事例も起こっています。

また、メンテナンスの質により物件の資産価値が変わってきますので、賃貸料が低くなってしまうことも起こりますので注意が必要です。

綿密な調査及び計画をせずに建てた不動産物件

不動産投資のリスク海外の不動産投資のひとつに、家賃収入でインカムゲインを得る方法があります。

海外不動産物件の投資を行うつもりで、色々な物件を見ていくと、豪華な外観と設備にもかかわらず価格が高価ではなく、想定利回りもいい物件に出くわすことがあります。

海外不動産の初心者の場合には、どうして物件の素晴らしさと比較的安値な物件と販売業者からの想定利回りによって、日本ではあまり起こらない思考停止状況に陥ることがあり、躊躇なく購入してしまうことがあります。

もし、インカムゲインを得るのであれば、対象の利用者について考える必要があります。

外国人観光客利用対象者は、観光客でしょうか?

それとも、現地の方を利用対象者とするのでしょうか?

もし、観光客を対象としているなら、購入された物件周辺は、大規模開発の計画もなく、外国人街でもなく、観光地としてもそれほど魅力があるとはいえない海があるだけの町の郊外に立つ物件だった場合には、全くのゼロではありませんが、利用客はほとんどはいません。

そうなった場合には、観光客を対象とした物件ですので、利用料金が高く設定されています。

現地の人にとっては高額になってしまいますので利用客を確保できなくなります。

不動産物件の利用者がいないことから、資金の回収はできません。

タイ人現地に方を利用対象とする場合はどうでしょうか?

やはり人気のある地域は、オフィス街やショッピングモール、学校・病院などの施設が整っているエリアです。

販売価格も手頃で、利回りの予想もいいことから購入されても、同じような物件が多く建設されてしまうと、賃貸需要を物件供給が上回ることが時おり起こることがありますので、家賃収入がが暴落することが発生してしまうことがあります。

その場合には、売却するにも購入額からは下回る価格になり、さらには売却もままならない場合があります。

そのために販売業者が販売目的で説明している価格と利回りに惑わされないことが重要で、緻密に調査をされ建設された物件であるかを確認する必要があります。

ここで重要なことは、販売業者さんの質が問題になってきます。

投資しようとしている物件のマイナス点もきちんと考慮に入れた販売後の運用計画を行い付近地域の調査を実施している業者さんかを確かめる必要がありますので、信頼のおける不動産仲介会社を選ぶことが大切です。

現地スタッフのモラルの低さ

モラルこれは、外国での不動産投資及び現地人スタッフに全て任せている場合に起こる事案です。

管理を委託していた現地業者のスタッフが物件利用者を無断で民泊として宿泊させ、宿泊料を懐に入れていることがありました。

オーナーの日本人が、裁判を起こしましたが、結果的にはオーナーが外国人ということでオーナーさんだったことから、タイ人スタッフからお金を取り戻すことも出来ずに敗訴してしまったことがあります。

交通事故の裁判でももそうですが、タイなどは自国民の利益を最優先に考えての判決がよく下されますの注意が必要です。

海外の不動産投資で成功へ導くには

反対に海外不動産投資で、今現在上手く運用されている方達は以下の事柄を重点において投資を進めておられます。

信頼できる業者を見つける

信頼これが一番重要です。以下同じようなことを説明していますが、絶対ではありませんが、これが出来れば不動産投資におけるリスクを最小限度に抑えることができます。

 

 

必ず現地で購入物件を確かめる

必ず現地で購入物件を確かめる必要がありますが、気を付けないといけないのが、2泊3日ほどの下見ツアーで購入を決断しないほうがいいです。

できる範囲で、付近のホテルの稼働状況或いはコンドミニアムの賃貸状況を確認する必要があります。

タイ不動産そのためには、実際に購入希望物件を見つけたエリアに1人で行ってみて自分の目で確認するのがいいでしょう。

よくあるのが、販売会社のセールストークを鵜呑みし、自分を納得させるための安易な手段として、現地ツアーに参加し購入してしまうのは避けましょう。

日本での不動産投資でも同じですが、不動産投資用の物件を吟味する場合には、かなりの手間と時間がかかるのが普通ですが、海外不動産に関して、その部分がスッポリと抜け落ちることがありますので注意が必要です。

ただし、日本にいて海外の物件及びそのエリアにつおて自分で調べるには限界がありますので、信頼できる販売会社を見つけて密に連絡を取りながら現地視察を必ず行いましょう。

日本語が通じる業者を見つける

日本語現地の言葉や英語をネイティブの人と同じように理解できる方なら問題はありませんが、言葉が違えば、考え方も違ってきます。

日本では常識でも外国では非常識なことも起こってしまう危険性があります。

また、トラブルが発生した場合なども、日本語が通じないと現地の販売会社に上手く伝えることが出来ずに最悪な事態を招く可能性もでてきますので、少なくとも日本語で意思疎通ができる業者さんを見つける必要があります。

日本国内と同様のサービスを提供できる業者を見つける

サービス日本国内と同様のサービスを提供するには現地スタッフの教育が必要になってきます。

これには、膨大な時間とお金が必要になってきますので、この作業が出来ていな業者は注意が必要です。

このことは、販売後の運用を見据えた戦力的な考えからも、これが出来ていない業者の場合には、売った後の物件の管理、利用者の確保等についても難しくなってきますので、販売後のフォロー必ず日本国内と同様のサービスを提供できるか業者を見つける必要があります。

観光客が沢山訪れる街を選ぶ

タイ観光やはり、多くの観光客が訪れる街には、勢いがありお店やホテルなどもライバル店との差別化を図るために色々なサービスを提供していきます。そのことによりいっそうの観光客の増加が見込めます。

多くの観光客が来ることにより、貸出物件での利用回転率がよくなっていくことが最大の理由です。

物件利用者が確保できる物件かどうかを確かめる

タイ観光販売業者と管理業者が別な場合には、販売すると、販売員と販売会社の仕事は終わりになってしまいますので、購入に関しては耳触りのいい説明しかしてもらえない場合が多いですので、本当に物件利用者が確保できるのかどうかの確認が必要になってきます。

購入物件周辺におけるホテル等の稼働率等を販売業者から説明してもらうことが必須です。

物件劣化等の管理ができる業者を見つける

タイ人業者

これも大切なことですが、立地条件もよく借り手が多い場合には、それだけ物件の劣化がはげしくなりますので、それらを早期に発見して、修理メンテナンスを施してくれる業者じゃない場合には優良物件の資産価値が損なわれていきますので、物件管理ができる業者を見つける必要があります。

同じエリアで同じような物件でも、管理会社によるメンテナンスがしっかりと行われている物件の稼働状況はいい傾向にありますが、メンテナンスを小まめにされていない物件は、口コミなどからあまりよくない状況になってしまいます。

そのために、購入後のサポートやメンテナンスをしかっりしてくれるのかの確認が必要です。

日系の不動産会社(管理会社)などは比較的小まめにメンテナンス等を行ってくれる傾向にあります。

最後は自分で決める

決断最後の判断は、自分自身で判断して決断することになります。

少しでも、海外での不動産投資のリスクを少なくするためには、日々の勉強や情報収集などを積極的にやっていくことと、信頼できる不動産販売業者さんを見つけることです。

そのためにも、日本で開催されている現地不動産会社が開催してる説明会などにも積極的に参加し、相談することも必要なってきます。

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