パタヤ不動産

パタヤでの不動産投資

なぜパタヤでの不動産投資なのか?

なぜ、パタヤでの不動産投資が有効なのか説明する前に、現在のタイでの経済状況について、極々簡単に書いていきます。

東南アジア諸国連合アセアン(ASEAN)の経済統合

アセアン

2015年12月31日には、東南アジア諸国連合(ASEAN)の経済統合によって、「ASEAN経済共同体(AEC)」が発足し、加盟10ヵ国(ネシア,カンボジア,シンガポール,タイ,フィリピン,ブルネイ,ベトナム,マレーシア,ミャンマー,ラオス)の間では「自由貿易協定(FTAプラス)」と呼ばれる以下の政策により経済が活発になると考えられています。

  • 関税の撤廃
  • 観光ビザの廃止
  • 熟練労働者の自由な移動
  • 外資出資規制の緩和

等々の経済活動の自由化が進んできています。

アセアン諸国の中央部に位置するタイの「ASEAN経済共同体(AEC)」における役割

aec

AECとは、東南アジア諸国連合(ASEAN)に加盟する10カ国が域内の貿易自由化や市場統合などを通じて成長加速を目指す広域経済統合システムのことを指します。

東南アジア諸国連合(ASEAN)の中で地形的にも中心的な場所にあることと、インフラの面でも進んでいるタイは、アセアン経済圏での産業や物流の中継地点としての役割を期待され、さらににはその恩恵を最も受けやすく、さらなるタイ経済の発展が見込まれています。

既に、ASEANの中でも中間所得層の数も多く、首都バンコクを中心に「中間所得層」「富裕層」の数が多く、2020年には実に8割以上の世帯が「中間層」以上になると言われています。

さらには、タイ国内での中間所得層の拡大によって住宅需要の増加が見込まれており、タイでの不動産投資が活発になってきています。

タイに進出する日本の不動産会社

バンコク不動産

タイでの経済の好景気により、タイに進出する日系企業が5,000社を超えています。

今までは、製造業を中心とした企業によるタイ進出がほとんどでしたが、現在は非製造業の進出が加速しています。

2018年における非製造業企業のタイ進出は2015年よりも19%増加しています。

その中でも、不動産会社による、タイ進出が目立ってきています。

大手不動産会社の住友林業のタイ進出

住友林業がタイで初の不動産開発に参画しました。

タイでの「中間所得層」及び「富裕層」の増加により、住宅需要の拡大が見込めるとして、住友林業株式会社が、タイで初の不動産開発に乗り出す意向を10月11日に公式に発表しました。

住友林業が手掛けるプロジェクトは、バンコクのトンローエリアで、地上38階建て、約400戸の高級分譲マンションの開発を計画しており、タイ現地のProperty Perfect PCLとGrande Asset Hotels & Property PCL社との共同事業で、総投資額は約150億円を見込んでいます。

住友林業は、海外の現地企業買収で海外事業拡大を成功させてきたことから、タイ及び東南アジアでの事業拡大も目指しています。

増加する日本のディベロッパー(不動産会社)によるタイ進出

タイは安定的な経済成長が続き、首都バンコクの人口は増加傾向にあります。

バンコクの中心部は交通インフラの整備が進んでいることから、地下鉄(MRT)や高架式鉄道(BTS)の駅から近いマンションが人気です。

オフィスアワーは特に車が渋滞し移動に時間がかかる事から、近年、公共の交通機関を利用する人々が増えています。

九州旅客鉄道株式会社(JR九州グループ)は、タイのバンコクに、不動産開発事業等を行う現地法人の設立準備を開始され、さらには、野村不動産株式会社なども、タイ現地のOrigin Property社との共同で2,000戸超の分譲住宅事業に参画しました。

そして、現在のバンコクでは、BTSなどの交通機関などのインフラの整備が進んでいることもあり、日本と変わらないほどの高額なコンドミニアムのロジェクトが多く計画されています。

バンコク首都圏郊外エリアでも、インフラ整備が進んでいることからタウンハウスの販売も好評で、安定的な経済成長によって不動産の販売がさらに期待されています。

世界からタイへ集まってくる観光客

2018年マスターカードが発表した『世界渡航先ランキング』です。

マスターカード1位:バンコク(タイ) 2005万人

2位:ロンドン(イギリス) 1983万人

3位:パリ(フランス) 1744万人

4位:ドバイ(アラブ首長国連邦) 1579万人

5位:シンガポール 1391万人

6位:ニューヨーク(アメリカ) 1313万人

7位:クアラルンプール(マレーシア) 1258万人

8位:東京 1193万人

9位:イスタンブール(トルコ) 1070万人

10位:ソウル(韓国) 954万人

出典:マスターカード(MasterCard Worldwide)「2018 年度世界渡航先ランキング」より

ビジネスはもちろんのこと、観光業でも、都市におけるインフラの整備及び娯楽面での充実性と各国の地域性を生かした文化が確立されている国々への人気が不動の地位を築いています。

比較的物価の安さも手伝ってタイのバンコクが一位になっています。

2018年1月~8月にタイに訪れた外国人

タイ観光スポーツ省発表によると、2018年1月から8月にかけての外国人観光客数は、前年同期比9.9%増、2588万6325人と発表しました。

尚、タイ国政府観光庁(TAT)はタイ観光スポーツ省の部局になります。

国別観光客数

タイ観光客1位は中国人で772万8385人(前年同期比16.5%増)

2位マレーシア人250万6821人(同11.1%増)

3位韓国人119万9192人(同5%増)

4位ラオス人114万8063人(同7.7%増)

5位日本人108万9589人(同6.6%増)

6位インド人104万8610人(同13%増)

タイ観光客7位ロシア人95万765人(同14.7%増)

8位ベトナム人73万2970人(同8.9%増)

9位米国72万7490人(同5.7%増)

10位香港人69万4053人(同25.7%増)

東部経済回廊(ECC)とは?

さらに、観光客の増加と合わせて、タイ政府が推し進めている一大プロジェクトの東部経済回廊(EEC:Eastern Economic Corridor)がさらなる発展をもたらすと考えられています。

東部経済回廊(EEC:Eastern Economic Corridor)とは、タイ政府がバンコク東部に位置するチャチュンサオ、チョンブリー、ラヨーンの3県を投資優遇地とした経済特区であり、タイの中長期的な経済成長戦略です。

その事業としては、自動車産業、医療、ロボットなどのハイテク産業など多義に渡り、特定業種の投資促進と陸海空インフラなどを一体的に開発する構想です。

この東部3県は、バンコクから近く、タイ湾に面していることから、自動車や電機の工場が集積するタイ随一の工業地帯となっており、チョンブリー県シラチャには、さながら日本人街と言えるほどの、日本企業の駐在員が多く住んでいます。

タイ政府は、この東部をさらに開発すべく、民間企業からの協力を得てインフラ整備、産業育成、観光促進などにプロジェクトを推進しています。

インフラ整備では、最重要プロジェクトとして以下のプロジェクト計画されています。

ウタパオ空港の拡充、レムチャバン港の拡張、空港間の高速鉄道、タイ国内における交通インフラの整備

観光業にも密接な交通工事を最上課題として進めています。

東部経済回廊(EEC:Eastern Economic Corridor)

また、上記3県(チャチュンサオ、チョンブリー、ラヨーン)は、インドシナ半島を貫く東西経済回廊と中国とインドシナ半島を結ぶ南北経済回廊の中心に位置していることからも、アセアン諸国内での流通の拠点となり、中国の一帯一路との相乗効果も期待されています。

BOI(タイ国際投資委員会)による特別措置

さらに、タイ政府による東部経済回廊(EEC:Eastern Economic Corridor)プロジェクトとは別に、さらなる発展を進めるべく、BOI(タイ国投資委員会)からも、以下の4点での特別措置を講じるようになっています。

  1. 高技術を使用する特定産業
  2. インフラ整備やロジスティクス整備事業
  3. 観光地開発事業
  4. 研究開発事業と技術分野をサポートするサービス業

上記の産業を展開していく企業への特別措置を行うことが決まっています。

  1. 既に、BOIから法人所得税を免除されている場合でも、ECC地区に立地している場合は、さらに法人税50%減税(2017年までに申請が必要)
  2. ECCの特別促進地区で実施する戦略的プロジェクトの場合、特定産業競争力強化法により、最長 15 年の法人税免除と補助金を付与
  3. 重要性が高い投資プロジェクト実現のために、各組織の支援を統合、規制の緩和。
  4. EEC 内に本社と施設を有する対象業種の企業の経営者、投資家、専門家に対して、個人所得税を 17%に軽減。

などの特別措置を行っており、東部経済回廊(EEC:Eastern Economic Corridor)プロジェクトがさらなる発展を推し進めいます。

国際色豊かなリゾート地パタヤ

皆さんがご存知のように、パタヤはバンコクから約2時間ほどで行けるリゾート地です。

また、どちらかと言うと男性天国のようなリゾート地と考えておられる方も多いですが、多くの北欧人がファミリーでバカンスに来るリゾート地でもあるのです。

パタヤ

現在、比較的安く不動産を購入して運用していくのに最適なのがパタヤだと考えています。

東部経済回廊(EEC:Eastern Economic Corridor)プロジェクトでのパタヤの現状

今回のプロジェクトにおけるメイン地域であるチョンブリー県の西海岸にパタヤは位置しており、バンコクに次ぐタイ第二の都市として発展中です。

パタヤは、国際色豊かなリゾート地として人気もあり、バンコクから車で2時間程で行けるリゾート地です。

年間1600万人超の外国人観光客が訪れているパタヤですが、現在でも観光客の宿泊施設の供給が間に合っていないことに加え、東部経済回路(ECC:Eastern Economic Corridor)による高速鉄道計画が実現すれば、バンコクからの移動時間が一時間未満に短縮。国内外からの居住者・観光客のさらなる増加が見込めます。

TAT(タイ観光局)パタヤ事務局長Suladda Sarutilavanによると「パタヤを幅広い選択肢を持つリゾート都市として引き続き推進していきます。」と述べ、増えていく観光客のためにパタヤにおけるインフラ計画を急ピッチで進めているとのことです。

パタヤに来る観光客はさらに増加すると予想しており、パタヤへの新たな交通機関が必要になってきており、タイ政府はウタパオ空港を東部での外国からの玄関窓口として第三国際空港として、運用開発を推進しています。

また、タイの観光エリアで人気のホヒアンからパタヤを結ぶフェリー路線『Royal Passenger Liner』が2017年に開通し、フェリーサービスも開始されました。

さらには、政府はビーチ沿いに建つ高級リゾート用にビーチエリアを拡大、改修を行うとともに、パタヤの海辺の多くを保護するために、景観をそぐことのない保護壁を設置していているとのことです。

TAT(タイ観光局)パタヤ事務局長Suladda Sarutilavanは、「これらプロジェクトはパタヤを劇的に変えるでしょう。我々は既に、ターミナル21、ウタパオ空港の新しい空港や新しいクルーズターミナルのような乗り継ぎ施設などの新しいショッピングモールを計画、建設中です。」と述べています。

ニュースソース:TAT(タイ観光局)パタヤ事務局長Suladda Sarutilavanインタービュー記事

増え続ける観光客のパタヤ

タイ観光局(TAT)の発表によると、2016年度のパタヤに来た観光客薄は1770万人にのぼり、パタヤの観光収益は2,000億バーツだったそうです。

それが、2017年は上半期だけで、観光客が800万人以上がパタヤを訪れ、観光客と観光収入の両方について記録的なペースを維持しており、上半期だけで1,100億バーツの収益があり、2017年は2016年よりも約15%上昇していたそうです。

ソース元:パタヤメール

さらに、最新のタイの観光局(TAT)の発表によると、2018年上半期に約800万人の観光客がパタヤを訪れたそうです。

観光収益は1,100億バーツで、昨年の最初の2四半期に比べて15%増加しています。

パタヤに来訪した観光客の65%が外国人で、35%がタイ人になっています。

パタヤの国別観光客

パタヤ

観光客数
中国中国 250万人
ロシア 80万人
韓国韓国 60万人
インドインド 40万人
ドイツドイツ 40万人

となっており、TAT(タイ観光局)は交通ネットワークが今後数年間において構築されていくことで、パタヤに集まっている観光客の数は増え続けるとみています。 タイ政府は東方の玄関口としてウタパオ空港の開発と運用を行っており、ウタパオ空港とスワンナブーム、ドンムアン空港間を繋ぐ鉄道網の大プロジェクトも同時進行で推し進めています。

二分化される観光客

パタヤでの観光客は、大まかに分けて、ファミリー層による静かなバカンス客と中国人などのような繁華街を中心とした買い物バカンス客に分けられます。

中国人相手の賃貸での利回りの場合には、やはりお国柄からか繁華街の中心地を好むことから、宿泊施設もパタヤビーチ周辺の物件が最適でしょう。

しかし、比較的安値のパタヤでの不動産購入価格も繁華街を含むパタヤビーチなどが高額になってきます。

反対に、欧米人旅行者は、中国人の大騒ぎの団体を嫌ってパタヤの中心地から遠ざかっており、高級レストランなどが減少していく傾向にあります。

中国人の影響で存在が薄くなってしまったロシア人も、観光客の数として減少してきているものの中国人に次いで2番目に多い観光客です。また、タイ好きなドイツ人やイギリス人などのヨーロッパ系の観光客もタイのパタヤにやってきています。

パタヤでのヨーロッパ人、ロシア人の観光客の増加

去年までは、減少気味であってロシア人が、本年度から上昇傾向にあります。

近年のロシア人観光客は、ロシア通貨のルーブル崩壊と経済問題から減ったと言われていましたが、タイ東部ホテル協会会長のSanpetch Suphabowonsathianによると、現在パタヤに来るロシアの観光客の数は、2013年に訪れる数にかなり戻っていると述べ、さらに増えていくと予想しています。

ソース:LOVE PATTAYA

パタヤビーチから南に少し行ったところにあるジョムティエン ビーチ。

ここは、パタヤビーチとは違い閑静なビーチでヨーロッパ系の観光客が多く、ビーチで静かに過ごしている家族連れを多く見かけます。

中国人に次ぎ多いロシア人の観光客ですが、パタヤに来る理由として、ロシア人がビザを取得せずに入ることができる数少ない国の一つがタイであり、さらに物価が安価がやすくロシアと違い日差しを十分に浴びることができ、日本人が考える常夏の島「ハワイ」のような国であることから、パタヤに多くのロシア人観光客が来るこことになっています。

また、同じようような理由から他のヨーロッパ人観光客も多くやってきます。

今後さらに、パタヤでの観光客は増えていくと考えられています。その理由として以下のことが挙げられます。

タイ物価観光地なのに比較的に物価が安い。
タイ不動産比較的安く不動産が購入できる。
英語英語が通じる。
ロシア人ロシア人観光客の回復。
バスバンコクから車で約2時間で行ける利便性。
インフラさらなるインフラの整備計画。

他にも、インド、バングラディッシュ及びイラン人の観光客の激増。

中国人、韓国人観光客増加による多義に渡るサービスの展開。

以上のことから、今後さらに観光客が増加していくと予想されています。

パタヤでの民泊的不動産投資

これら観光客をターゲットにした短期貸出を主軸とした民泊的不動産投資が多く増えてきています。

昨今、民泊の利用が増えており、ホテルよりも大きな部屋と家族で利用するのに便利なコンドミニアムタイプに人気が集まっています。

タイにおける民泊の現状

日本でも、ニュースなどにもよく取り上げられている民泊問題ですが、タイでも同じくトラブルが多く発生しています。

タイでも、中国人によるコンドミニアムの違法民泊が問題になっており、住民とのトラブルになってケースが多いです。

なぜ、中国人によるタイでの民泊的不動産が人気なのか・・・

タイ民泊タイでの民泊経営による不動産投資は、中国人には人気がある投資方法です。

日本でも、そうですが何故民泊的不動産投資が人気なのでしょうか?

ここでは、細かな数字は省きますが、「エアビーアンドビー(Airbnb)」を利用されたり、見たことがある方には、ホテルよりも大きなお部屋を格安で利用できる利便さを感じ取ることができたと思います。

民泊の場合、あまりに高いと借り手がつきません。

それでも1泊800バーツ(約3,000円)~1500バーツ(約約5,000円)で設定しておけば、仮に10日間のみの利用でも、8,000バーツ(約27,000円)~15,000バーツ(約52,000円)に収益になります。

また、立地条件がよければハイシーズンなどには、値段を高額にし、さらに収益を増やすことができますので、賃貸物件の家賃以上の収益が見込めますので、利回り的に見てもいい場合があります。

しかし、これも上手く集客できてのことです。

中国人は、本国で自分名義の不動産を所有することができないことから、富裕層による資産を分散させるために、タイでの分譲コンドミニアムを購入し、空き部屋を寝かせるだけでなく投資物件として運用しようとしている傾向が多いです。

また、理由は定かではありませんが、中国人の旅行者にとっては、ホテルよりも民泊での宿泊を好む傾向があるようですので、今後も富裕層の中国人による民泊的不動産投資は増えていくように思われます。

タイで民泊への違法判決

民泊違法違法判決が出たのは、日本でもよく知らている民泊サービスの大手である「エアビーアンドビー(Airbnb)」を通して、タイ王室の静養地であるホアヒンのコンドミニアムの部屋の貸し出したオーナーに対してでした。

報道によると裁判所は、2004年に成立したホテル法のもとでホテル事業の運営許可を得ていないため、違法と判断しています。

ただし、30日以上の貸出であれば合法とされており、例えば所有のコンドミニアムの部屋を住居として長期間貸し出すことに問題はなく、ホテルとして短期間で貸し出すことは違法としています。

また、リゾートアイランドであるタオ島のあるコンドミニアムでも、民泊としての部屋の貸し出しについて裁判所から連絡を受けており、5000バーツと1日の貸出あたり500バーツの罰金の支払いを求められたとのこと。

タイホテル協会(THA)のアダバイザーである、スラポン・テチャルヴィチット氏によると、タイ市場のホテルの半分が登録をしていない違法ホテルであるとのことで、政府に対して、それら違法ホテルへの対応を求めています。

ソース:バンコクポスト「Airbnb」予約に違法判決(Airbnb bookings illegal, court declares )

パタヤにおける民泊の現状

先に、書いたようにタイでの民泊に対する風当たりはあまりよくありません。

パタヤでは、コンドミニアムを利用しての民泊は一般的でした。

実際に、パタヤでコンドミニアムでの民泊を利用された方ならご存知だと思いますが、コンドミニアムの管理事務所等がホテル業務的なことを行っています。

パタヤでは、民泊と言う呼び名が出る前から、コンドミニアムのオーナーが旅行者に対して短期賃貸を行っていた場所でした。

バンコクやタイの他の地域とは違った発展をしてきているリゾートがパタヤの民泊制度でしたが、パタヤでも御多分にもれず民泊に対する規制強化が始まってきています。

2019年に初めには、パタヤにある大型コンドミニアムが違法短期賃貸でのタイ警察による大規模摘発がありました。

パタヤでの新しい不動産投資

そんなパタヤで、新しい不動産投資が注目されています。

ホテルの1室を購入して、ホテルとして運用していく不動産投資は珍しくありませんが、コンドミニアムの1室を購入して正式にホテルとして運用していく物件が出てきています。

タイでは珍しく、日本企業が企画から販売、投資コンサル、入居者募集や、建物管理(メンテナンス)さらには、コンドミニアム物件の賃貸経営をワンストップで、サービスを提供する物件になっています。

不動産投資目的で購入する物件は、コンドミニアムですが、運用面はホテルとして運用していくもので、ターゲットとなるお客様は、短期・長期的にバカンスを楽しみたい旅行者になります。

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