不動産投資

タイの不動産投資で失敗しないために

不動産投資は、簡単にできるものではありません。

不動産物件を購入したら、簡単にお金が稼げると思うことは、とても危険です。

結論的は、不動産投資は行わずに、普通に仕事をしている方が、精神的、肉体的にも健全に過ごせていけます。

不動産投資の失敗をできるだけ最小限にするために、海外(アジア)での不動産投資で気を付ける点について解説していきます。

Contents

不動産投資で失敗しないために

投資は、常にリスクと背中合わせのものです。

とりわけ、海外での不動産投資の場合にはなおさらです。

ここでは、私が実際に見てきたタイで起こった不動産投資での失敗を書いていきますので、参考にしてみて下さい。

いつまで経っても物件が完成しない

タイ不動産

「プレビルド」という言葉を聞かれたことがありますでしょうか?

「プレビルド」とは、物件が完成する前に購入することを指します。物件完成の数年前に安く買い、完成後に高値で売る、値上がり益目当ての投資方法です。

「ブレビルト」のメリットは、購入額が安くなることから、投資家などが購入後転売し、その差額を儲ける形(キャピタルゲイン)になります。

プレビルドで購入したマンション建設が途中で中止になったり、建設が全く始まらいことがあります。

これは、建設前の売り出し(プレビルド)物件で、ある程度資金を調達し建設資金に充てる方式を海外不動産では行いますが、十分な資金が集まらなかった場合や建設許可が下りていないにもかかわらずに販売を開始したために建設が開始、継続できないことが起こってしまいます。

その場合には、支払済の頭金や中間金が戻ってきません。

業者さんの選択が重要な要因になってきますので、現地大手ディベロッパー会社や信頼できる日系ディベロッパー会社が手掛けている物件を選ぶ必要があります。

現地業者による利用客斡旋サービスを受けることができない

悪評

これもよくあることですが、物件販売業者と利用客斡旋業者が別々の会社が行っていた場合には、委託業者はあまり積極的活動してくれない場合が多く、購入者が自力で利用客を見つける必要が出てくることがあります。

また、民泊に関する管理をしたことがない仲介業者により部屋の手違いや募集手段に不備が多く発生してしまい、口コミ的に不評な評判がネット上で拡散するこにより、思った以上の収入を得ることが出来ない事例も起こっています。

また、メンテナンスの質により物件の資産価値が変わってきますので、賃貸料が低くなってしまうことも起こりますので注意が必要です。

緻密な調査なしで建てた不動産物件

不動産投資のリスク

海外の不動産投資のひとつに、家賃収入でインカムゲインを得る方法があります。

海外不動産物件の投資を行うつもりで、色々な物件を見ていくと、豪華な外観と設備にもかかわらず価格が高価ではなく、想定利回りもいい物件に出くわすことがあります。

海外不動産の初心者の場合には、どうして物件の素晴らしさと比較的安値な物件と販売業者からの想定利回りによって、日本ではあまり起こらない思考停止状況に陥ることがあり、躊躇なく購入してしまうことがあります。

もし、インカムゲインを得るのであれば、対象の利用者について考える必要があります。

外国人観光客

利用対象者は、観光客でしょうか?

それとも、現地の方を利用対象者とするのでしょうか?

もし、観光客を対象としているなら、購入された物件周辺は、大規模開発の計画もなく、外国人街でもなく、観光地としてもそれほど魅力があるとはいえない海があるだけの町の郊外に立つ物件だった場合には、全くのゼロではありませんが、利用客はほとんどはいません。

そうなった場合には、観光客を対象とした物件ですので、利用料金が高く設定されています。

現地の人にとっては高額になってしまいますので利用客を確保できなくなります。

不動産物件の利用者がいないことから、資金の回収はできません。

タイ人

現地に方を利用対象とする場合はどうでしょうか?

やはり人気のある地域は、オフィス街やショッピングモール、学校・病院などの施設が整っているエリアです。

販売価格も手頃で、利回りの予想もいいことから購入されても、同じような物件が多く建設されてしまうと、賃貸需要を物件供給が上回ることが時おり起こることがありますので、家賃収入がが暴落することが発生してしまうことがあります。

その場合には、売却するにも購入額からは下回る価格になり、さらには売却もままならない場合があります。

そのために販売業者が販売目的で説明している価格と利回りに惑わされないことが重要で、緻密に調査をされ建設された物件であるかを確認する必要があります。

ここで重要なことは、販売業者さんの質が問題になってきます。

投資しようとしている物件のマイナス点もきちんと考慮に入れた販売後の運用計画を行い付近地域の調査を実施している業者さんかを確かめる必要がありますので、信頼のおける不動産仲介会社を選ぶことが大切です。

現地スタッフのモラルの低さ

モラル

これは、外国での不動産投資及び現地人スタッフに全て任せている場合に起こる事案です。

管理を委託していた現地業者のスタッフが物件利用者を無断で民泊として宿泊させ、宿泊料を懐に入れていることがありました。

オーナーの日本人が、裁判を起こしましたが、結果的にはオーナーが外国人ということで、裁判は現地タイ人スタッフの方に有利に働き、お金を取り戻すことも出来ずに敗訴してしまったことがあります。

交通事故の裁判でもそうですが、タイでは自国民の利益を最優先に考えての判決がよく下されますの注意が必要です。

日本では、考えられないことですが、タイでは警察官や弁護士でも信用できない場合もあります。

また、タイ人だけではなく、タイに長期間住んでいる日本人にも注意が必要です。

タイ不動産投資

昔からの知り合いの場合には別ですが(これも怪しい場合があります・・・)、不動産を購入するために、タイ語が堪能な日本人を個人的に依頼する場合などは、騙されることが往々にしてあります。

同じ日本人だから、大丈夫だと思うのは禁物です。

海外の不動産投資で成功へ導くには

日本にいても、上手くいかないものが、海外で上手くいくことはほとんどないと思った方がいいです。

反対に海外不動産投資で成功している人は、ほんの一握りだと思って下さい。

成功されている人達は、とにかく勤勉です。

不動産投資を、ひとつの事業と考えて行動されているので、その情報収集能力と行動力が成功に導いています。

信頼できる業者を見つける

信頼

これが一番重要です。

絶対ではありませんが、これが出来れば不動産投資におけるリスクを最小限度に抑えることができます。

ただし、何も実績もないお金もない私達のような者を、力のある不動産業者さんは相手にもしてくれないと思っている方がいいです。

必ず現地で購入する物件を確かめる

必ず現地で購入物件を確かめる必要がありますが、気を付けないといけないのが、2泊3日ほどの下見ツアーで購入を決断しない方がいいです。

できる範囲内で、付近のホテルの稼働状況或いはコンドミニアムの賃貸状況を確認する必要があります。

タイ不動産

そのためには、実際に購入希望物件を見つけたエリアに1人で行ってみて自分の目で確認するのがいいでしょう。

また、ネットなどで付近のホテルやコンドミニアムの貸し出し料金を見てみるのもいいでしょう。

よくあるのが、販売会社のセールストークを鵜呑みし、自分を納得させるための安易な手段として、現地ツアーに参加し購入してしまうのは避けましょう。

日本での不動産投資でも同じですが、不動産投資用の物件を吟味する場合には、かなりの手間と時間がかかるのが普通ですが、海外不動産に関して、その部分がスッポリと抜け落ちることがありますので注意が必要です。

日本にいて海外の物件及びそのエリアにつおて自分で調べるには限界がありますので、信頼できる販売会社を見つけて密に連絡を取りながら現地視察を必ず行いましょう。

行動力がひつようです。

日本語が通じる業者を見つける

日本語

現地の言葉や英語をネイティブの人と同じように理解できる方なら問題はありませんが、言葉が違えば、考え方も違ってきます。

日本では常識でも外国では非常識なことも起こってしまう危険性があります。

また、トラブルが発生した場合なども、日本語が通じないと現地の販売会社に上手く伝えることが出来ずに最悪な事態を招く可能性もでてきますので、少なくとも日本語で意思疎通ができる業者さんを見つける必要があります。

日本国内と同じ或いは同等のサービスをできる業者を見つける

サービス

日本国内と同様のサービスを提供するには現地スタッフの教育が必要になってきます。

これには、膨大な時間とお金が必要になってきますので、この作業が出来ていな業者は注意が必要です。

このことは、購入後の運用を見据えた戦力的な考えからも、これが出来ていない業者の場合には、売った後の物件の管理、利用者の確保等についても難しくなってきますので、購入後のフォロー必ず日本国内と同じ或いは同等のサービスを提供できるか業者を見つける必要があります。

物件利用者が確保できるかどうか確かめる

タイ観光

販売業者と管理業者が別な場合には、販売すると、販売員と販売会社の仕事は終わりになってしまいますので、購入に関しては耳触りのいい説明しかしてもらえない場合が多いですので、本当に物件利用者が確保できるのかどうかの確認が必要になってきます。

購入物件周辺におけるホテル等の稼働率等を販売業者から説明してもらうことが必須です。

物件劣化等の管理ができる業者を見つける

タイ人業者

これも大切なことですが、立地条件もよく借り手が多い場合には、それだけ物件の劣化がはげしくなりますので、それらを早期に発見して、修理メンテナンスを施してくれる業者じゃない場合には優良物件の資産価値が損なわれていきますので、物件管理ができる業者を見つける必要があります。

同じエリアで同じような物件でも、管理会社によるメンテナンスがしっかりと行われている物件の稼働状況はいい傾向にありますが、メンテナンスを小まめにされていない物件は、口コミなどからあまりよくない状況になってしまいます。

そのために、購入後のサポートやメンテナンスをしかっりしてくれるのかの確認が必要です。

日系の不動産会社(管理会社)などは比較的小まめにメンテナンス等を行ってくれる傾向にあります。

リゾート系の不動産物件(民泊ではありません)などを販売、運用している物件の場合には、大手のホテルが運営を行っている場合が多いですので、メンテナンス等も頻繁に行ってくれます。

ただし、コンドミニアムもホテルについても物件自体はオーナーの所有物となりますので、管理会社及びホテル側の勝手な補修が出来ない場合もありますので、契約時に確認が必要になってきます。

タイ不動産投資でおすすめ方法

決断

最後の判断は、自分自身で判断して決断することになります。

少しでも、海外での不動産投資のリスクを少なくするためには、日々の勉強や情報収集などを積極的にやっていくことと、信頼できる不動産販売業者さんを見つけることです。

借りてにとって賃貸天国のタイ

借りてにとっては、タイはとてもいい国です。

日本で住むよりも、安い賃貸料でハイソサエティー的なコンドミニアムに住むことが出来ます。

タイに実際に居住されている方達のブログを読むと、格安で豪華なコンドミニアムでの生活を紹介されています。

タイ賃貸住宅

オーナー的には、インカムゲインである家賃収入があまり見込めない状況でもあります。

ある程度、資金的に余裕がある場合の不動産購入の場合には、それでもいいでしょうが、高い金利を払っての不動産投資の場合にはあまり嬉しくない状況になります。

落ち着いた感のあるバンコクでの新築コンドの建設ブームですが、それでも新しいコンドの計画、建設は続いています。

そして、優良物件などは、やはり高額での販売になっています。

観光客を対象とした不動産物件への投資

巷に色々な不動産投資の方法が紹介されています。

実際に、不動産投資をされてこられてきた方達の成功例ですので、とても勉強になります。

ただ、海外不動産への投資は、実際に確認することが難しい面が多々あると思います。

特に、タイのような観光事業で多くの外貨を稼いでいる国では、それに合わせた方法での不動産投資が面白いと思います。

タイのホテルへの不動産投資

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